STAN: kupovina, krediti, APN...

[ruki31]

također i kod mojih poznanika ista stvar.. i prijašnjih godina.
ne vidim problem, čovjek ima 44 godine i ima pravo dobiti APN kao i svi ostali.
Koliko ih je u prošlosti istu stvar napravilo samo se to ne zna.. nije prvi sigurno

[IHrvojeI]

Autor coconut

Za ministre se ima, za raju se nema

https://www.index.hr/vijesti/clanak/...u/2458280.aspx

klošar!

[Mario92]

Autor coconut

Da se kladimo da subvencije nisu dobili svi koji su se javili i imali potrebnu dokumentaciju

Svi koji su istražili i napravili sve kaj je trebalo, su dobili APN

[TomG]

Moze li neka preporuka kvartova/naselja u ZG na koje biste vi obratili pozornost prilikom kupovine stana? Dobra povezanost (tram,bus), neki ugodan park u blizini su mi prioritet.

Mi razmatramo kupovinu u OS ili ZG ali sve vise naginjemo na ovo drugo. Stan bih se uglavnom rentao pa mozda nekad jednom tamo uselimo ili netko od nasih.

Hvala unaprijed.

[Lika091]

Onda Središće, park Bundek, povezanost tram. Brzo do Rotora i Jadranske avenije/obilaznice.

[coconut]

Jarun - puno zelenila. Nije baš blizu centra (min. 30 min tramvajem), ali su mu u blizini Zagrebačka avenija i Horvaćanska cesta.

[akoj]

Autor TomG

Moze li neka preporuka kvartova/naselja u ZG na koje biste vi obratili pozornost prilikom kupovine stana? Dobra povezanost (tram,bus), neki ugodan park u blizini su mi prioritet.

Mi razmatramo kupovinu u OS ili ZG ali sve vise naginjemo na ovo drugo. Stan bih se uglavnom rentao pa mozda nekad jednom tamo uselimo ili netko od nasih.

Hvala unaprijed.

Osijek zaobidi po trenutnim cijenama

[Tinmar3]

Autor Vuco

Za nove stanove, vjerojatno neće. Čak i usporit rast, možda. Sumnjam čisto. Prodaja jest nešto pala, ali to vjerojatno jer je kod uvođenja eura bila navala. Cijene neće sigurno padati dugi niz godina.

Ali za stare nekretnine, to je već čak i onaj iz agencija rekao (čime sebi puca u nogu) da je razlika između oglašene i prodajne cijene 2021. bila 15%, a 2022 na 20%. Tu ti banka procijeni stan ili kuću na dosta manje nego je cijena, a onda upada nenamjenski ili slične stvari što ljudi uzimaju sa ogromnim kamatama...

A Zagreb je slično kao i Dalmacija priča za sebe. To je odmaknuto od stvarnosti samo tako...

Ne znam jesam li dobro shvatio...

Na primjer - stan na Njuškalu košta 200k, toliko agent traži. Čovjek ponudi 20% manje, dakle 160k, agent pristane. Zatim dođe banka, procijeni na 145k, onda čovjek diže stambeni na 145k i nenamjenski na 15k?

ILI je procjena na 160k pa čovjek toliki stambeni diže, a ostatak do 190k-200k nenamjenski?

[webstartm]

Da, tako nekako. Nekad banka ni ne da 100% od procjene, nego 90%.

Prodavac trazi 120k fixno. Banka procjeni na 100k, daju 90% od procjene, dobijes 90k.
30k sta fali ili imas ustedjeno, ili posudi ili uzmi nenamjenski


Nedavno je jedan stan procjenjen na 118k od strane banke, a prodao se za 135k. Tu u splitu. Ostatak sta fali su nekako skupili.

[Tinmar3]

Autor webstartm

Da, tako nekako. Nekad banka ni ne da 100% od procjene, nego 90%.

Prodavac trazi 120k fixno. Banka procjeni na 100k, daju 90% od procjene, dobijes 90k.
30k sta fali ili imas ustedjeno, ili posudi ili uzmi nenamjenski


Nedavno je jedan stan procjenjen na 118k od strane banke, a prodao se za 135k. Tu u splitu. Ostatak sta fali su nekako skupili.

Dakle onaj moj drugi primjer je točan?

Tj, prodavač uvijek dobije cijenu blizu traženoj, samo je pitanje koliko kupac može dobiti stambenog kredita? (Ne zanima me toliko ovaj dio o procjeni banke, nego me zanima razlika cijene na Njuškalu i cijene koju na kraju prodavatelj UKUPNO dobije).

Ili još bolje, da ovako pitam - je li ovo što se naziva postignuta/prodajna/realizirana cijena (dakle ova koju spominje korisnik Vuco u postu gore da je 20% manja od tražene) ono što kupac UKUPNO plati, ili je to iznos stambenog kredita (uz koji može doći još love iz drugih izvora, bilo keša ili nenamjenskih kredita)?

--------

Ono što ja gledam je Zagreb, Prečko. Početkom godine (1.1. do 1.3.), bio je izračun na Redditu od cijena na Njuškalu, netko je radio scrape, kvadrat košta prosjek 2400. Trenutne cijene na Njuškalu su 2850 prosjek.
Zato pitam, da ih idem zvati u nadi da ću dobiti za 2500 recimo, ili da se ne trudim uopće.

[Mommistake]

Autor Tinmar3

Dakle onaj moj drugi primjer je točan?

Tj, prodavač uvijek dobije cijenu blizu traženoj, samo je pitanje koliko kupac može dobiti stambenog kredita? (Ne zanima me toliko ovaj dio o procjeni banke, nego me zanima razlika cijene na Njuškalu i cijene koju na kraju prodavatelj UKUPNO dobije).

--------

Ono što ja gledam je Zagreb, Prečko. Početkom godine (1.1. do 1.3.), bio je izračun na Redditu od cijena na Njuškalu, netko je radio scrape, kvadrat košta prosjek 2400. Trenutne cijene na Njuškalu su 2850 prosjek.
Zato pitam, da ih idem zvati u nadi da ću dobiti za oko 2500 recimo, ili da se ne trudim uopće.

Prodavač dobije koliko želi za stan ako se stan proda. Prodavač može staviti i 2 milijona eura stan, neće to dobiti, ali to je njegova cijena i njegovu cijenu nitko ne može spuustiti osim njega samog.

Ako se radi o APN-u, onda da, procjena je ono koliko ćeš dobiti. Netko cijeni stan 200k, banka procjeni da stan ne vrijedi više od 150k. Toliko ćeš dobiti. S tim, uzmi u obzir da apn ide do 100k eur, sve iznad toga ide normalan stambeni, bez apn-a.

Ne trudi se uopće oko 2500EUR. Takve su cijene, ako ti to ne možeš platiti, netko može.

Netko ima strica, ušteđevinu, keš ili drugog procjenitelja npr.

Moraš shvatiti, cijena kvadrata nije definirana od strane banke, nego od strane vlasnika nekretnine. Može biti i 5000EUR, ako ON to želi.

I npr. takav stan košta 500k EUR. Dođe procjenitelj, kaže, ne, taj stan vrijedi 150k EUR. To znači da taj stan i dalje košta 500k, no ti moraš "doštukat" 350k EUR, ne stambenim kreditom.

Ne možeš ti doći investitoru i reći da stan ne vrijedi xy novaca i da ti želiš za manje... Tj. možeš, samo će te poslati u rodno mjesto. Pravnu osnovu, nemaš za to. Kvadrat je toliko koliko je jer je netko tako odlučio.

[Tinmar3]

Autor Mommistake

Prodavač dobije koliko želi za stan ako se stan proda. Prodavač može staviti i 2 milijona eura stan, neće to dobiti, ali to je njegova cijena i njegovu cijenu nitko ne može spuustiti osim njega samog.

Ako se radi o APN-u, onda da, procjena je ono koliko ćeš dobiti. Netko cijeni stan 200k, banka procjeni da stan ne vrijedi više od 150k. Toliko ćeš dobiti. S tim, uzmi u obzir da apn ide do 100k eur, sve iznad toga ide normalan stambeni, bez apn-a.

Ne trudi se uopće oko 2500EUR. Takve su cijene, ako ti to ne možeš platiti, netko može.

Netko ima strica, ušteđevinu, keš ili drugog procjenitelja npr.

Moraš shvatiti, cijena kvadrata nije definirana od strane banke, nego od strane vlasnika nekretnine. Može biti i 5000EUR, ako ON to želi.

I npr. takav stan košta 500k EUR. Dođe procjenitelj, kaže, ne, taj stan vrijedi 150k EUR. To znači da taj stan i dalje košta 500k, no ti moraš "doštukat" 350k EUR, ne stambenim kreditom.

Mene samo zanimaju statistike, kužiš me?

Dakle razlika u traženoj i realiziranoj cijeni, a pod realiziranoj mislim na ukupnu cijenu.

Puno članaka i statistika govori o tome da su razlike dosta velike, samo ne znam misle li na iznos stambenog kredita ili na ukupni prodajni iznos.

Razlika mora postojati, zanima me kolika je, da se znam što bolje cjenkati.

(Možda je dobro i napomenuti da gledam starogradnje i to preko agencija koje sigurno stave paprenije cijene nego kad vlasnici prodaju.)

Neki linkovi:

https://www.burza-nekretnina.com/statistike#real_cijene

Tako, kada je primjerice riječ o stanovima, podaci Burze nekretnina za 2021. godinu pokazuju da je tražena cijena kvadrata stana u Hrvatskoj iznosila 2.197 eura, a postignuta cijena 1.731 euro.

[Mommistake]

A što ti imaš od statistike točno i zašto te to zanima?

[Tinmar3]

Autor Mommistake

A što ti imaš od statistike točno i zašto te to zanima?

Evo na primjer:

Bio sam nekidan s jednom agenticom, nudio sam 110k za stan koji je tražila 120k i prihvatila bi. Na kraju sam ipak odustao iz xy razloga. Ista ta agenticastavlja za par dana cijenu od 110, sa 120, na oglas. Također, za ISTI taj stan na Njuškalu preko druge agencije cijena stoji 130k.

Kažeš cijena je ono što prodavač definira... Ok, koja na kraju, 110, 120 ili 130?

TAKOĐER, tih 110k za 50 kvadrata ispada koliko, 1200 (2200, ispravak) po kvadratu? A neki stanovi u istoj zgradi, jednake kvadrature, samo malo bolje sređeni, koštaju 1800 (2800, ispravak) po kvadratu na Njuškalu. Tko je tu lud? Imaš takvih X primjera gdje isti stan malo košta jednu cifru, pa objave APN nakon čega košta 15% više.

Cijena stana NIJE ono što prodavač definira, nego ono što na kraju bude.

[Mommistake]

Ne, cijena stana je i dalje ono što prodavač definira, bila to manja ili veća od one koja piše, UVIJEK je do prodavača (ili eventualno agencije ako se tako dogovorila).

To što si ti smanjio cijenu stana opet ovisi isključivo o prodavaču i je li on spreman pristati na to, nikakva statistika tu ne pomaže.

To što si ti dobio stan za 110k koji je cijenjen 120k, je samo ono što prodavač sprema uzeti od tebe.

Na tebi je da tražiš dalje i nađeš nešto što ti odgovara i koliko se pogodiš. Ne postoji definirana cjena ispod haube da bude univerzalna, netko želi 1200, netko 2200.

I to što je cijena pala je samo pokazatelj da se stan ne može prodati određeno vrijeme, tako da realna cijena, prodajna cijena i željena cijena su različite stvari, no na kraju SVE ovisi o prodavaču.

Na kraju bude ono što prodavač želi i kako on želi.

I btw. ako je stan 50 kvadrata, i košta 110k, to je 2200 kvadrat, ne 1200.

[pci_e3x]

Btw kako banka procijeni vrijednost, pretpostavljam da ide po stavkama a info koji nisu javno dostupni?

[Mommistake]

Autor pci_e3x

Btw kako banka procijeni vrijednost, pretpostavljam da ide po stavkama a info koji nisu javno dostupni?

Pa meni su vani izašli procjenitelji i u suradnji s investitorom prošli kroz zgradu i po stavkama s ugovora.

[webstartm]

Tinmar3 previše kompliciraš.

Do prodavača je hoće li on reći cijena je 120k i ni makac, ili će ti spustiti za 10k na 110k.

Statistiku za to nećeš naći, jer je previše individualno.
-koliko brzo prodavaču treba novac
-lokacija, mirkolokacija
-kat,lift,krov,fasada
-unutarnje uređenje, namještaj ostaje/ide ća
-sentimentalna vrijednost
-kredit ili gotovina
-još XYZ faktora.

Na tebi ja da odeš i pitaš, zoveš i pitaš, ponudiš i dobiješ odgovor.

Iz primjera mene i ljudi koje znam, jedan stan je spusten 2k, jedan 5k, jos jedan 5k, jedan 10k, a jedan je bia fixno ni makac. I sve je realizirano, kupljeno.

Ti u kupovinu tih stanova na Prečkom računaj da je kvadrat 2850, i onda ajde redom i nudi 2500-2600, i vidi. Ako te svi odbiju onda je cijena 2850 jer ti on ne mora prodati za manje. Ako neko prihvati, zbog gore navedenih xyz faktora, kupi.
Nema tu neke filozofije, ponuda/potražnja, kapitalizam.


@pci Banka radi procjenu na temelju postignutih kupoprodajnih cijena okolnih sličnih nekretnina, prema podacima iz porezne uprave, koja dobiva ugovore od javnih biljeznika, a ovlašteni procjenitelji imaju pristup toj bazi podataka. Radi se prosječna cijena po kv u tom kvartu, i onda cima gore/dole ovisno o kvadraturi, katu,uređenju,stanju zgrade,godištu itd itd itd
S tim da su procjenitelji svjesni da se kod starogradnje, tj sve sta se prodaje van sustava PDVa uglavnom pišu manje vrijednosti na ugovore koji se ovjeravaju u JB, možda 10-20-30% manje,pa uzimaju i to na um.

[M.Vlahovic]

Recimo da su 2 nekretnine koje 2 brata jednako suvlasnički dijele, svaki pola jedne i pola druge,
kako bi se sad izvelo da se prebaci na svakog brata dio nekretnine da bude svaka nekretnina 1/1?
i što ako je jedna skuplja od druge kako bi se izvela "isplata"

Vjerojatno moramo kod odvjetnika da složi neki ugovor, koliko to može koštati i što je tu bitno sve, kako bi to izgledalo,

i najbinije pitanje, onda još svaki mora platit porez na polovicu nekretnine iako se prebacuje među braćom? Koliko poreza, 3%, onda svaki plaća "samo" porez na tu suvlasničku polovicu nekretnine koja se prebacuje na njega i po kojoj vrijednosti se određuje taj porez, postoji neka "kataloška vrijednost" ili mora izaći procjenitelj? Mora li tu biti i energetski certifikat?

[webstartm]

Pribacite 1/2 svaki na oca/mater. Onda otac/mater pribace 1/2 vama.
Darovni ugovor sve, u JB, i nema poreza.
Isplata brat plati bratu na ruke/na račun, kako god.



Ako ne želite petljat mater/oca onda plaćate 3% vrijednosti. Ako je darovni ugovor, porezna će izračunati po svojim tablicama tj bazi podataka vrijednost te 1/2 i od toga 3%.
I onda opet 1/2 - 3% za drugu kuću.

[mkey]

Uzima li se u obzir kod određivanja vrijednosti nekretnine za svrhe poreza i vrijednost koju definira procjenitelj?

[M.Vlahovic]

Autor webstartm

Pribacite 1/2 svaki na oca/mater. Onda otac/mater pribace 1/2 vama.
Darovni ugovor sve, u JB, i nema poreza.
Isplata brat plati bratu na ruke/na račun, kako god.



Ako ne želite petljat mater/oca onda plaćate 3% vrijednosti. Ako je darovni ugovor, porezna će izračunati po svojim tablicama tj bazi podataka vrijednost te 1/2 i od toga 3%.
I onda opet 1/2 - 3% za drugu kuću.

zašto sam bio bio uvjeren da se može sa roditelja na dijete bez poreza ali ne i obratno

ali to s darovanjem isto nije baš bezazleno, može se osporavati naknadno,
npr "Po zakonskoj obvezi djeca su dužna uzdržavati roditelje ako oni nemaju sredstava za život. Ako tu svoju obvezu obdarenik ne izvršava, darovatelj može opozvati darovanje."

možda bolje platiti tih par tisuća eura poreza za duševni mir

[webstartm]

Svakako si po zakonu dužan uzdržavat roditelje, taman ti i brat tih par k eur stavite u to
Sve se može osporavati, i kupoprodajni ugovor, jbg. Darovni lakše, al valjda si u dobro sa roditeljima i bratom. Ako nisi, onda ajde na kupoprodajni i adio. Pripazi da se potpišu i supružnice, tj da budu navedene da se odriču svih mogućih budućih tražbina blabla.


@mkey Da i ne. Ne je u slučaju da kupuješ bez kredita, porez ide 3% na ono šta je stavljeno u ugovor. Ali porezna se ogradi da imaju 7 godina fore se javit ako skuže da je vrijednost u ugovoru nije realna,tj manja je od trenutne tržišne. Tako ako ces spustat vrijednost da bi platia manje poreza,spusti normalan-prolazan iznos.
Premda je meni to suludo, jer se možeš dovest u komplikacije ako dodje do komplikacije kupo-prodaje, dao si liku 80k na račun, i 20k na ruke. 80k samo piše, ovih 20k u slučaju problema i raskida ugovora nikad nečeš dobiti natrag.

U slučaju da ide kredit banke, onda banka isplaćuje sta je procjenjeno i ako je slučajno ista i dogovorena cijena, onda ide 3% na to.
Ali opet i ne, jer obično je procjena manja od ugovorene cijene, pa svejedno ide na ugovorenu cijenu

[pci_e3x]

Sto je s prodajom stanova direktno od investitroa gdje se u oglasima spominje da nema 3% na prodajni iznos?

[webstartm]

Nema 3% jer kupujes od pravne osobe, njegove firme. Ide 25% pdv-a državi, to je već uračunato u cijenu kvadrata.

[Pomo]

Autor webstartm

@pci Banka radi procjenu na temelju postignutih kupoprodajnih cijena okolnih sličnih nekretnina, prema podacima iz porezne uprave, koja dobiva ugovore od javnih biljeznika, a ovlašteni procjenitelji imaju pristup toj bazi podataka. Radi se prosječna cijena po kv u tom kvartu, i onda cima gore/dole ovisno o kvadraturi, katu,uređenju,stanju zgrade,godištu itd itd itd
S tim da su procjenitelji svjesni da se kod starogradnje, tj sve sta se prodaje van sustava PDVa uglavnom pišu manje vrijednosti na ugovore koji se ovjeravaju u JB, možda 10-20-30% manje,pa uzimaju i to na um.

Tu sam već pisao, Erste banka NAMJEŠTA procjene na traženi iznos, tako da vam uvaljuju dva kredita. Pogotovo ako znaju da nemaš za ućešće.
U mom slučaju su uzeli tri poredbene nekretnine, sve su, ako gledamo samo cijenu kvadrata oko 1800€ bile, moja 1660€ ako se ne varam.
Srušili su procjenu sa trećim stanom u usporedbi, na manjoj kvadraturi.
Naime u usporedbi imaju 5 faktora, koji idu od 0 do 1, kvadratura, cijena, položaj, katnost i neznam još nešto. I faktori se ne zbrajaju da bi se dijelili sa 5. Ne. MNOŽE se. Znači, 1x1x1x1x0.5 i bok, srušili su ti procjenu.
Daju samo 90% procjene i yebi se.

[webstartm]

A cujes...jbg. Moze im se. Hrvatistan
Ovisi i o procjenitelju, i njegovom integritetu.

[M.Vlahovic]

Autor webstartm

Svakako si po zakonu dužan uzdržavat roditelje, taman ti i brat tih par k eur stavite u to
Sve se može osporavati, i kupoprodajni ugovor, jbg. Darovni lakše, al valjda si u dobro sa roditeljima i bratom. Ako nisi, onda ajde na kupoprodajni i adio. Pripazi da se potpišu i supružnice, tj da budu navedene da se odriču svih mogućih budućih tražbina blabla.

Čim više se dogovaramo oko tih nekretnina sve smo manje dobri, pogotovo jer su tu i žene u igri, pa možda se bolje osigurati u startu
Pošto vidim da se kužiš u to, da pitam još,
npr ako izaberem tu manje sigurnu opciju oko darivanja dok smo još koliko toliko dobri,,
i dobijem na čisto stan 1/1 i prodam ga za par godina, onda mi je to sigurna lova i tu me ne može više niko od familije ganjati za novac od stana kao što bi teoretski mogao za vlasništvo u stanu da sam ga zadržao

Tu ima zapravo još jedna komplikacija, u startu sam ja malo pojednostavio priču, kuća je zapravo trećinski i na majku pa bi taj dio brat i ja po njoj jednom naslijedili kad dođe vrijeme, e onda će biti problem kako ćemo taj dio raspoedijeliti, tj kako osigurati da me brat isplati jednog dana za taj dio ako on ostane živiti u kući, ili što ako oni odluče prodati kuću, onda ja ne dobivam polovinu trećine jednom po nasljedtstvu, pa sam izvisio za taj dio?

[mkey]

Autor webstartm

@mkey Da i ne. Ne je u slučaju da kupuješ bez kredita, porez ide 3% na ono šta je stavljeno u ugovor. Ali porezna se ogradi da imaju 7 godina fore se javit ako skuže da je vrijednost u ugovoru nije realna,tj manja je od trenutne tržišne. Tako ako ces spustat vrijednost da bi platia manje poreza,spusti normalan-prolazan iznos.
Premda je meni to suludo, jer se možeš dovest u komplikacije ako dodje do komplikacije kupo-prodaje, dao si liku 80k na račun, i 20k na ruke. 80k samo piše, ovih 20k u slučaju problema i raskida ugovora nikad nečeš dobiti natrag.

Moje iskustvo s kupovnim rabljenog automobila od fizičke osobe je bilo ovakvo:

- ja sam vozilo platio x
- na ugovor smo stavili nešto umanjeni y
- to nesretno, izgubljeno ljudsko biće koje radi na poreznoj je izvršilo uvid u velebnu tablicu i došlo do vrijednosti vozila z. Pritom je z bilo veće od x
- odem procjenitelju, on procijeni y i platim porez na y + 200kn dotičnome

Tako da ako stavim x na ugovor očekujem platiti prema x, međutim teško je protiv tablica.

[the_ghost]

Autor Pomo

Tu sam već pisao, Erste banka NAMJEŠTA procjene na traženi iznos, tako da vam uvaljuju dva kredita. Pogotovo ako znaju da nemaš za ućešće.

Ne nuzno, meni su procjenili na vise (novogradnja doduse).