Garaža - moja prva nekretnina
 

Pozdrav svima,

već me neko vrijeme kopa ideja kupovine garaže na popularnijoj lokaciji u Zagrebu, te davanje iste u najam, pa tražim koji savjet. Naime, cijeli život štedim novac i realno, pozitivnu kamatu mi inflacija pojede i nemam ništa.
Kako za kupovinu stana nemam novaca, hah, kupio bi garažu, kada naleti što povoljno i dao ju u najam. Gledam po netu, od 400 eura/kvadrat kreću ove bolje (da nisu rupa koja će se urušiti) podzemne, tipa na Trešnjevci ili Knežiji, a opet najam je većinom oko 70 eura/mjesec. Računica je sljedeća:

15m2 x 400 = 6000 / 70 = 85 / 12 = 7,14 godina

Imam 27 godina i do 35. ću svakako neki stan kupovati, što je taman za nešto više od tih 7.14 godina. Tada bi u biti novac udvostručio i imao samo od toga fini komadić stana, čak kada bi i cijena nekretnina porasla, rasla bi paralelno, pa bi se ulog očuvao. Ovo je sve vrlo gruba skica, ali bi volio čuti mišljenje nekoga tko za razliku od mene zna što priča, pa ako netko ima iskustva s ovakvom kupovinom, neka napiše, meni osobno se za sada čini puno bolje nego oročena štednja.:fala:

Kada čovjek ima stan u najmu, stanari lako razmrdaju sve ikad.. Ako netko uspije razmrdati zalivenu ploču omeđenu žicom ili zidom, svaka mu čast..

Meni se čini kao dobra ideja. Ako imaš kome iznajmit, bolje nego da imaš novce kod sebe jer će te samo svrbiti da ih potrošiš. ☺

To ti je savršeni izračun, dakle da nemaš niti jedan mjesec garažu praznu za što je šansa cca 0.2 % :)
Osim toga, mislim da moraš platiti porez državi.
Oslobođenje od plaćanja poreza imaš samo kod kupnje prve nekretnine
kojom rješavaš stambeno pitanje (oslobođen si poreza do 50 kvadrata stana ili kuće)

Ukalkuliraj si i to u računicu pa vidi da li ti se isplati, tj da li ti je vremenski rok prihvatljiv.

Joj ideje.
Finu garažu u strogom centru Zg. sam plaćao 500 kuna, dobro, gospođa nije bila zahtjevna.
Kod Kvaternikovog trga, moj brat iznajmljuje dobru garažu za 300 kuna, dobro, nije baš zahtjevan.
Povrat investicije na nekretnine, u zadnjih desetek godina je potpuno neisplativ, osim ako je nešto izuzetno povoljno.

Dobro, zna bit i skupljih garaža ako su na dobrim lokacijama. Al kao što je već navedeno, računaš da ti je garaža uvijek iznajmljena, a možda će bit i nekih troškova održavanja.

U Rijeci skoro da i nema garaže na prodaju ispod 1000€ po kvardratu, iznajmljivanje 50€ za rupu, pa oko 100€ sa jamom, strujom i vodom.

Kažem, računica je dosta gruba, no ima i "lufta". Naime, ne kupujem garažu danas u 5 posljepodne po cijeni od 400 eura, već kada naleti dobar deal. Sve ovisi o situaciji, sigurno se neću zaletiti pa još više izgubiti.

Naravno da neće biti cijelo vrijeme u najmu, no težiti ću prema tome.

Je, za one koji su kupili nekretninu prije 10 godina i sad prepolovili vrijednost, no moja procjena je da cijena nekretnina može pasti još do 10%.. više, teško..

Ono što me zanima su porezi i ostala davanja na takvu nekretninu, s time stvarno nemam iskustva, pa bi se tu mogao prevariti.

Skroz si u krivu što se tiče tih 10%.

S obzirom da se donosi zakon o porezu na nekretnine,cijene istih će eksponencijalno padati jer velika većina ima kuću/stan,vikendicu/apartman,garažu i slično i kada krene navala naplate poreza sve će se masovno prodavati nebi li se izbjeglo plaćanje poreza na dodatnu nekretninu. Daj bože da neće biti tako ali svi pokazatelji idu u tom smjeru.

Što se tiče samog izračuna, napravi kalkulaciju da će ti min 1 mjesec/godišnje biti neiznajmljena, raspitaj se za poreze kod kupnje (5% ppn) iznajmljivanja (cca. 8-9%) i eventualno prodaje te mogući budući porez na nekretnine, zatim trošak nekakvog minimalnog održavanja i ubaci diskont godišnjih neto prihoda od cca. 5%.

Mislim da je logika dobra. Brojke naravno treba štimati i realno računati. Ali i ako ti je 10 godina otplata, to znači da si za 10 godina otplatio nekretninu, i ona ti ostaje đabe.
Ukoliko je na dobroj lokaciji, za 10 godina teško da može vrijediti manje.

ma boli te briga, omah se i useli

http://www.haber.ba/vijesti/svijet/2...mu-sada-zavide

:D

Kako ono @Paw...
Nisam se htio praviti pametan, ali ako već vjeruješ u svoju procjenu budućnosti kretanja cijena nekretnina, gdje je problem?
U stabilna (?) vremena, najam kupljene nekretnine, ne samo kod nas, nikada nije bio isplativ posao, isplativo je bilo ako se cijena nekretnine poveća u odnosu na cijenu kupnje.
U svijetu se je smatralo da kroz cijenu najma nekretnine treba 10-15 godina da bi se povrat uloženoga izjednačio sa investicijom, ako nema dodatnih ulaganja, održavanja,poreza itd...znači idemo i prema više od 15 godina.
Ponavljam, nije bitna toliko cijena najma, i sam to pišeš, stavi u formulu buduču vrijednost.
Tu si braco.
Ja sam imao 1992. godine plaću 120 DEM i živio ko Bog, pa gdje bi to bilo u tvojoj formuli?
Sve ovo moje je dobronamjerno.
U srcu New Yorka, obiteljska kuća u sred Manhattana 192.. i neke godine je koštala oko 25.000 dolara, (ako se dobro sjećam, ali sigurno manje od trideset tisuća).
E sad, jel mu pomoglo rentanje..? (ako je rentao?)

Nije isplativo. Zasto ? Provo zato jer ti nju nisi nasljedio pa da ti akumilira novac , nego ju moraš svojim novcem kupit .Ako uzmemo u obzir gore izračunatih 6000 eura trošak garaže, ti češ svoju ušteđevinu koju si skupljao godinama ulupat odmah u kupnju garaže , koju češ kasnije više ili manje uspješno iznajmljivat nepoznatim ljudima. I to češ morat radit 7 i pol godina kak si izračuno. Znači dat češ odmah 6000 koje ce ti se vračat sljedečih 7 i pol godina, naravno ako ce ti biti stalno puna, I ako ce ti svi ljudi plačat . Pritom teško da možeš računat na porast cijene garaže. Ako ce i porast cijene nekretnina to znaci da ce građevinici zbuksat cim vise kvadrata na cim manje prostora, znaci nema previše parkinga vani, ali ce zato radit podzemne garaže ako žele da im ljudi dođu i kupe stanove,a samom pozemnom garažom cijena nekretnine raste a i tebi konkurencija raste jer je ponuda veca. No vratimo se na početak , ako oročiš trenutnih 6000 eura, ako tolko imas da bi odmah kupio garažu , dobit ti bi bila 700 eura na 5 godina.(nisam bankar to sam dobio na nekom online kalkulatoru)

Po meni bolje oročit , pa uzet i 500 eura na 5 godina, ma i 200 eura bez motike je ok. Jer ovo sad trenutno tvoje bi bilo koda nekom dajes zajam pa ti on vraca , nakraju razdoblja ti nisi nista zaradio , eventualno si vratio tih 6000 eura. Tebi ce kapnut svaki mjesec najam , koji ces ti se rastopit u mjesečnom buđetu .

I nikako ne zaboravi da je država uvjek spremna uzet ti koju kunu kroz svakojake porezne namete.

Radije skupljaj novac i dalje i kupi si stan.

@dav87gr, chill.. Slažem se s svim navodima. Svjestan sam da neću živjeti od garaže koju platim 6-7k eura, već mi je najveći cilj očuvanje prihoda.

Početna ideja je bila "objekt" koji ne gubi brzo vrijednost, te koji mogu vrtiti. Malo van ove teme, no opet povezano, cijeli fax sam si platio kupujući mobitele s njuškala, popravljajući ih i prodavajući dalje. Ako ja garažu kupim na dobrom mjestu za dobre novce, tko kaže da ću ju imati 7+ godina, možda ju sredim i prodam za godinu dana ako se bude više isplatilo.

Sve su solucije otvorene. Ne dopuštam si nekak mišljenje da šutim i radim i da je oročenje najbolja solucija.

Pod uvjetom da skupljas novac od najamnine na taj racun kojeg ne diras, investicija nije losa ako kupujes na dobroj lokaciji (izmedju Ilice i Save IMHO)

Kamate na stednju su jako niske, a ni u (blizoj) buducnosti nece se previse mijenjati. stednja je vise oblik sakrivanja para od samog sebe :D

Na garazi sigurno neces izgubiti ako se odlucis prodati, ako je stvarno rijec o garazi zatvorenog tipa, a ne o parkirnom mjestu. Ljudi koji uzimaju u najam garaze rijetko ih koriste kao parkiraliste, vise kao skladisni prostor. Oni kojima treba parking u zatvorenom, radije ih kupe.

+ako kupis garazu, ona sama po sebi ti koristi vise od samog broja u banci.

Da, jedino ako je za život. Ako se misli rentati, isplati se nakon 30 godina tek. I to pričamo da uzima u kešu. Kamate na stambene kredite su oko 5.5 % na neki normalan rok i s time da će samo u kamatama popušiti ogromne novce. Svojedobno sam planirao ( a i još gledam) uzeti nešto na moru, tipa Zadar pa rentanti studentima preko godina a usput si uzeti 2 tjedna za na more. Izračunao sam da samo s kamatama, na 4 godine ( jer pola je na keš) mogu uzeti 4 zvjezdice hotel na tjedan dana na moru.

"Očuvanje prihoda" u nekretninama ima smisla, no mora se vidjeti što i kako. Ovo zadnje ti je baš dobro, oročenje ili još bolje, držanje novca na tekućem da ga digneš kad hoćeš je po meni najbolja solucija. Jer, uvijek kada zatreba novac ti je tu, nema kredita nema sranja i dugova.
Ok, ako te svrbi para, pravac burza ili kasino. :)
Oročenje nema smisla jer je kamata tipa 2.5 % a porez 10 plus prirez. Jedino milijun kuna + ajde tu je neka zarada :)

Neću ti reć što da radiš, ali ti mogu opisat svoj primjer. Mi imamo stan u Zagrebu, u travnom (neboder, ništa fancy). Plaćen je krajem 96.g. oko 80 000 DEM + 10ak tisuća DEM otplata. Odmah je iznajmljen za 500 DEM mjesečno, i (sreća znam :D) ti isti ljudi su još u njemu. DAkle 20 god x 12 mjeseci x 500 maraka = 120 000 DEM. To je omogućilo i meni i bratu da se školujemo. Nije neka brza lova, ali je prilično sigurna. I sad mogu bit "dasa" jer ne moram u kredit ako želim u grad. Ili mogu izvuć 50-60K € (za 60 kvadrata). Ja osobno mislim da se pozlatio a ne isplatio.
Što se tiče straha od poreza na nekretnine, mislim da te to ne kači ako plaćaš onih 10% poreza na najam, jer nekretninu koristiš za ostvarivanje prihoda, i već plaćaš porez.
@celeron mislim da u tvojoj računici fali da mu i dalje ostaje garaža.

A mislim gledajte, nitko s 27 godina (osim onih koji su se rodili pod sretnom zvijezdom) nemaju svoje nekretnine (čitaj: pa ni garažu). Ja sam takav da čupam, gdje god mogu, a kuća-pos'o život ne prihvaćam. Nekretnine u nasljedstvu nemam, pa sam sam na svome.

Cijela priča je počela kada je dugogodišnji prijatelj (koji mi nije slagao hvaleći se) kupio veliku garažu u novoj zgradi u Dubravi za 7k eura, koja je da, sad skladišni prostor. Ruku u vatru da je istti tren mogao dobiti tisuću eura više. Zagreb je velik, prometno je čvorište, posao, obrazovanje, sve se fokusira ovdje. Ne mogu si zamisliti pad potražnje, a ni pad cijena. Nekternina je živa, kao i valuta, i dionica, a smatram da nije dosegnuto zasićenje i da se da "vrtiti". Kupiti povoljno, prodavati skuplje, u međuvremenu držati u najmu i hvatati priliku. (Prije nego me krenu osude, mislim da već ni kruh bez posrednika ne možete kupiti).

Ono, 6-7k eura imam pa da imam nešta, 50-60k eura za stan je daleki san..

Ja mastam da kupim jednu ovakvu http://www.montaznekucehrast.rs/mont...bungalov-6.php montaznu kucu za garazu cu lako.

Po meni mislim da ova tvoja shema ima smisla, ali prva i osnovna pretpostavka je da garazu kupis dosta povoljnije. Znači netko nasljedio/dobio i treba mu hitno lova, i tu utrčiš i kupis. Kupnjom po nekim standradnim trzisnim cijenamam, mislim da je cijela priča na knap.

kao sta kaze srale, ako nades nekoga da prodaje ispod cijene na dobroj lokaciji bi bilo dobra investicija