STAN: kupovina, krediti, APN...
 

Pozdrav, ako ima tema ispričavam se :D

Naime u planu mi je kupiti stan u Zagrebu. Pošto nemam nikoga ovdje da mi sređuje papire, provjerava zgradu planiram angažiratu neku agenciju za nekretnine.

Imate li kakvu preporuku?

Nažalost od agencije možeš očekivati da ti sam prebace brojila na novoga vlasnika i uvaljaju ti c/p kupoprodajni ugovor sa neta za tih 2% provizije što traže.

Provjera papira i vlasništva bih radije prepustio nekome odvjetniku koji se time bavi jer agencije nemaju kompetentne ljude za tako nešto.

Uglavnom su ti već svi stanovi raspoređeni po agencijama, u nekim slučajevima više agencija prodaje isti stan.

Ono što je problem je da u 99% slučajeva ti kao kupac plaćaš agencijsku proviziju od 2%+PDV od iznosa dogovorene cijene.
Kada na to uračunaš još 3% poreza ukoliko se kupuje stan od fizičke osobe, razmisliš si o novogradnji :)


I sam sam prošao to u proteklih par mjeseci i na kraju odje*ao agencije i išao na kupnju novogradnje direktno od firme izvođača radova.
Sretno.

da li mi mozes reci nesto oko novogradnje? sto mi preporučuješ?

Hvala za info.

Ma sad je najgore nakon potresa bilo što kupovati ,ali mi treba stan.

Ne treba mi nista too much do 55 m2

Koji kvart? Ili barem uvjeti za kvart (tramvajska, osiguran parking, besplatan parking, blizina vrtica, skole, tvog radnog mjesta...)
Preferencije za podsljemensku zonu, istok, zapad, novi zagreb?
Ima li kvartova koji ne dolaze u obzir?

Price range?

Firmu koja se time bavi već xyz godina i ima reference. Nikakvi onetime investitori.
S tim da ti je tricki situacija, jako je teško kupiti gotovi novi stan. U pravilu kapariš nezavršeni stan koji čekaš xy mjeseci da bude gotov.


Sve ovisi koliko imaš love ili koliko si kreditno sposobna i koliko imaš za kaparu, a s druge strane, ovo što elven kaže, sve ovisi što ti je bitno i bez čega ne možeš a na koji kompromis bi pristala.

Meni je bitno da je iznad Branimirove prema Sljemenu . Čak ne mora imati ni namještaj bitno da je uredna instalacija i sve ostalo.

Bok, prodavao sam i kupovao stan preko agencije i bez agencije. Kada sam dao oglas da prodajem stan odmah bi me nazvalo nekoliko agencija te pokušale samnom dogovoriti da me zastupaju. Najčešće bi agencije prodavale moj stan iako da ga nisu ni vidjele nego bi samo dale oglas mog stana ne bi li si povećale bazu satanova koje nude. Bilo je zanimljivo gledati kada bi predstavnik agencije doveo kupce i pred menom pričao o mom stanu a ranije ga nikada nije vidio. Prodao sam stan bez agencije. Kada sam kupovao stan nisam žurio i našao sam ono što mi odgovara. Mislim da je to najbitnije. Ne žuriti, prije ili kasnije nađe se dobar stan. Stan sam kupio bez agencije. Vezano uz proviziju, neke agencije traže 2% od prodavatelja, neke od kupca a neke od kupca i prodavatelja. Ja sam stan pronašao nakon 2mj.. Ukoliko dižeš kredit banka će provjeriti zbog sebe sve papire da li su ok. To što je nešto novogradnja ne mora značiti da je sama gradnja dobra. Uglavnom, sretno...

Eurovilla. Mi uzeli preko njih. Preporuka. Čak mislim da smo se dogovorili i oko toga koliko njima treba platiti (mislim da nismo dali 2%, nešto manje mislim da smo zaokružili na neki manji iznos:) ).
Imaju svog odvjetnika koji sve provjerava, slože ugovore, prebace brojila, sve riješavaju i izlaze u susret.

Mislim da bi bilo korektno da navedeš neki budžet s kojim raspolažeš ili najviši iznos kredita do kojeg si kreditno sposobna, odnosno koji si spreman/spremna platiti, jer će ti sukladno tome forumaši koji imaju iskustva sa kupovinom stana u Zagrebu moći i dati savjet. Želje su jedno, a financijske mogućnosti kupnje stana u Zagrebu na točno određenoj lokaciji sa točno određenim sadržajima u zgradi sa željenim godištem izgradnje, željenom kvalitetom, orijentacijom, veličinom,......nešto sasvim drugo. Znači, prvo cijena, a onda ćeš moći dobiti i konkretnije informacije.

Osobno ne bih nikada uzeo novogradnju. Novogradnje, barem većina, su rađene samo radi zarade, što znači brzo i nekvalitetno sa jeftinim materijalima.
Tu kod nas su je zadnje vrijeme moderno raditi betonare tj. zgrade od isključivo armiranog betona. Napraviš šalung, staviš unutra armaturu i sve zaliješ betonom. Unutarnje instalacije prišarafiš za zid, preko njih staviš knauf sa izolacijom i gotova kuća.

Iz iskustva, a već 20g. se bavim upravljanjem zgradama, znam da su najkvalitetnije zgrade rađene 60 i 70-tih godina, pogotovo vojne. 80-tih (83, 84 & co.) slijedi drastičan pad kvalitete koji traje do danas. Uvjerljivo najgore su POS-ove zgrade.

Da mogu birati, uzeo bi stan u zgradi iz 70/80-tih, promijenio sve instalacije u njemu i ne bi imao brige slijedećih 30 godina. U ovim novima, svake godine novo s**nje - malo struja, pa voda, pa kanalizacija,... A da imam para i potrebe, sagradio bi si svoju kuću po svojim željama i kvalitetom.

Zakonski nesmiju uzimati proviziju s dvije strane, ili jedna ili druga. Kupac obično plaća proviziju agentu. Obavezno pogledati da li je agencija u listi odobrenih agencija za trgovanje nekretninama.

Sve stoji, al ja nebih nikada živio u zgradi iz 60-70ih u kojima smrde hodnici ko kuga i sl.

Zar misliš da je u novogradnji bolje? Pa to ti ovisi o tome kak se zgrada održava. Ne računamo sada nebodere, limenke i ostale granične slučajeve :)

Ne treba generalizirati da je sve loše.
U zadnjih godinu dana promijenio i pogledao dosta stanova (ZG zapad).

Bio podstanar kod čovjeka koji je izgradio stambenu zgradu s još jednim partnerom, i osim što iznajmljuje stanove, u jednom stanu u toj zgradi i živi. Vidi se da je radio za sebe, i sam kaže da i u ostale projekte ide kao da gradi za sebe. Nisam našao mane stanu i zgradi općenito.
Ušao je nedavno na još jedno zemljište i koliko vidim, iskopi za temelje su gotovi. Ne sumnjam da će biti kvalitetno napravljena zgrada.

Sad sam u RIS naselju, par kolega i prijatelja je uzelo stanove tamo i nemaju riječi zamjerke.

Minuse vidiš tek kad zagrebeš ispod površine, gdje su izvođači štedili na stolariji. Da nisam imao problema i pozvao stručnjaka, ne bih ni znao kakve gluposti su napravili zbog ušteda na par komada okova, no opet, ništa što se ne da riješiti.

Ne bih otpisivao novogradnju odmah, nisu ni investitori glupi. Znaju da je teško uvaljati mačka u vreći i da ljudi mogu birati i znaju gdje treba gledati. Nitko neće ići na takvu investiciju, a da nije provjerio apsolutno sve. Tu ne računam one koji dođu s vrećom novaca i kupuju stan za iznajmljivanje, pa ih nije briga kakav je, jer ionako oni neće živjeti unutra.

Naravno da sve ovisi kako se održava i kako je sagrađeno.

Zato sam i napisao nekoliko postova više da bi uzimao od provjerene firme koja ima reference i koja gradi već xy godina.

Ali sam bio u daleko više starih, neodržavanih zgrada u kojima je katastrofa. Em je zgrada stara, em su stanari stari i ne voljni na bilo kakve promjene. U Varaždinu u zgradi nismo mogli izbaciti gradsku toplanu zbog dvoje straih prdonja jer nisu htjeli promjenu "jer će i tako odapet uskoro".

To s neslogom je nažalost više manje svugdje tako, novogradnja nažalost nije izuzetak, samo to možda odmah ne osjetiš jer na početku plaćaš pričuvu a problema nema.

Najači su mi ti s argumentom umrijet ću tak i tak jebe mi se, a 90% njih ima nasljednike. Rastali se davno s pameti.

Baš sam išao pogledati... Nivogradnja je radila ovo moje naselje i vidim da imaju objekt u Dubravi, što paše potrazi.

Problem...koliko vidim, sve je odavno prodano. Pošto budžet nije naveden, možda link posluži kao vodič u cijene novogradnje u tom dijelu grada...
https://www.nivogradnja.hr/objekt/ko...-ulica/cijena/

U zadnjih nekoliko godina izvršio sam energetsku obnovu nekoliko zgrada iz 60-tih godina, znači zgrade stare preko 50 godina. Sada zgrade izgledaju kao da su građene jučer, a kupci se otimaju za te stanove i svako malo žicaju stanare da ih prodaju, ali nitko neće. Uz to, vidio sam da postoji tendencija da suvlasnici u obnovljene zgrade ulože dodatna sredstva pa pofarbaju stubište i ogradu (gelender), stave novu rasvjetu, parlafone, nove poštanske sandučiće,...

Zagreb ili Opatija?

Tako se i u Zagrebu trgaju za stanove koje je gradila Industrogradnja. Sve 5, stanovi jesu kvalitetno građeni, ali ništa drugo nije na razini 21. stoljeća.

Jako je teško obnoviti zgradu iznutra. Od pituranje nema ništa.
Osobno još nisam vidio staru zgradu u kojoj je stara željezna ograda zamijenjena inoxom, oparana komplet keramika sa stubišta i postavljen kamen, zidovi očišćeni do betona pa nanovo izrađeni, sva ulazna vrata demontirana i zamjenjena protuprovalnima sa novim kamenim pragovima. Itd.

A kao što kolega kaže, ako smrdi stubište dođe mi da se izrigam. :D

moja zgrada je rađena 83.g mislim (preko đure đakovića dok je valjao).. unutra ne može bit bolje, ali vani se fasada raspala.. pretprošle godine smo svi pitani za energ. obnovu (fasada, izolacija, šta već ide), i nitko od prdonja nije pristao - EU financira mislim 60%, no stanari bi opet morali plaćati cca 300kn mjesečno 3 godine

zgrada ne smrdi nimalo sama po sebi.. problem su kante za smeće jer dio za njih nije odvojen i to zna bit zeznuto preko ljeta :D.. na 3. sam katu pa nemam brige

Imali jednu kupnju preko agencije, ok odrađeno,imaju svog odvjetnika,ali je naš svejedno pregledao papire i ugovor.
Druga kupnja je bila bez agencije.

Starogradnja vs novogradnja
Novogradnja je u nas (st) pre preksupa osim ako nije na Kili/Mejašima, a tamo ne želim živit :D
Tako da je pao izbor na starogradnju.


Prvi stan je u zgradi iz 1974, uredna, nova fasada i ravni krov (eu fondovi), stubište LED, prominjeni sandučići, vrata od portuna....
Sad se ide na ugradnju lifta, potpisi skupljeni. Smrada nema, susidi su ok, potpisali su i za fasadu,sad i za lift...


Drugi stan je 1975, ugradjen lift, videonadzor, LED sa senzorima, prominjeni sandučići, vrata od portuna...fasada na čekanju, ić će za godinu-dvi kad se otplati lift.
Smrada isto nema, tj iskreno ne znam o kakvom smradu pričate :D

Velika mana starogranje je šta nema garažno parkirno mjesto, a sve ostalo je li-la.

Kad vidim po forumima žalbe na buku među stanovima u novogradnji, pogotovo u rangu 2500 eur/m2 ,dodje mi plakat. Čuje susida dok piša/gleda tv/sluša radio/šeta itd.
Ja apsolutno ne čujem nikoga i to mi je veliki plus.
Premda,bia sam u zgradi rađenoj 1960ih, sve al baš sve se čulo,susid bi sluša radio na normalno,i ja skupa s njim, tako mislim da nema pravila, treba neke stvari ispitat prije kupovine.

Vlage nema u podrumima, šupe su suhe skroz,i odlične za držanje stvari. Nema ni žohara/štakora. Izbjegavajte kupovat stanove di su u prizemlju poslovni prostori (kafići,pekare,dućani) jer to uglavnom dovodi žohare i buku.

O kvaliteti gradnje,protupotresnoj,ipak ne bih,nisam stručnjak, mislim da je sve nakon 1964 ok građeno,nakon Skoplja. U Splitu je bilo par 5.5-5.7 potresa i nikom ništa

Pola godine smo u rentanom stanu, novogradnja unazad 10 godina. Koma, ja ovo ne bi kupio da je 500€/m2. Ne komentiram jeftiniju opremljenost, samo izgradnju i vanjsku stolariju.

Vani je stiropor fasada, ali evo nije ni posteno ljeto a nama na jugu je temp konstantno 26-27C bez klime. Zimi je bilo ljepse moram priznati. PVC stolarija najjeftinija, sve kvake skripe. Zvucna izolacija, sto je to? Na prvom sam katu od tri kata ukupno - cujem susjede do sebe, cujem kada drugi susjed pisa u skoljku, cujem kada hodaju na petama ili usisavaju na 3.katu, cujem hodanje na stubistu od 3. do prizemlja. Ko za inat sve se najvise cuje u spavacoj sobi, kao da je supalj zid (sredina zgrade). Jeka se cuje u vecini stana, sve rezonira kad pljesnes rukama. Koliko vidim, dosta suplje cigle, armiranobetonski zid samo s jedne strane dijeli zgradu na 2 bloka - taj drugi blok i susjede uopce ne cujem. Sreca da je stan iznad mene prodan i prazan, sre-ca!

Isao kasnije guglati i sve se svodi na losu izradu s ciljem jeftinije konacne cijene - naknadno ti ne mozes nikako oblaziti losu zvucnu izolaciju, to su muke isusove. Naravno, kad smo gledali stan uopce te stvari ne mozes dozivjeti. Da sam kojim slucajem kupio ovakav stan poslao bi sebe i investitora u p.m. i prodao ga dalje.

Siguran sam da ima dobre novogradnje, ali veci je problem provjeriti takav stan prije kupnje. Kucati susjedima i pricati s njima u nadi da ce biti srdacni i otvoreni? Hmm...

Yep, vecina small time investitora radi ovakve ''zgrade''. Zarada cudo jedno. Pretuzno je sto ljudi u zadnje vrijeme odvratno visoke iznose placaju za to smece.

Raspolažem trenutno do 90 000 eura. Ne trazim luksuz, čak i ne treba novogradnja, samo da je zgrada adekvatno i dobro građena.

Ima svega, zato mi mnogi savjetuju da nađem nekoga tkose razumije u građevinu i provjeri sve samnom.

@1van
Energetsku obnovu sam radio u Opatiji. Industrogradnja je radila dobre stanove. Ovdje kod nas nisu radili.

Ako imaš toliko keša, možeš pregovarati bolju cijenu s gotovo svim koji prodaju stanove. Možda i uspiješ kupiti 55 kvadrata s tim novcima a da je zgrada ok.

nije to baš nešto keša gledajući cijene danas.

razmisljala sam čekati jesen, mozda cijene padnu, ali sumnjam

Cijene će pasti, samo je pitanje kada. Ljudi koji su kupovali stanove na kredit da bi ih stavili u dnevni najam su u problemima. Naravno da se svi nadaju boljem, ali ako kriza potraje, nada će splasnuti i stanovi će krenuti u prodaju.

Ti nudiš cca 1600 €/m2, a za te novce trenutno u ZG mislim da ne možeš kupiti ništa. Mogla si prije 4 godine.

Novogradnju od 50 kvadrata nažalost nećeš moći kupiti u Zagrebu. Starogradnja bi mogla proći, ali to sad ovisi koji dio grada točno želiš jer Branimirova je jako duga ulica i proteže od centra prema Dubravi. Ranije u nekim od tovjih postova spomenuto je da želiš lokaciju iznad Branimirove, što znači da u taj budžet ne ulazi centar i Maksimir, te ulazi dio na području Dubrave. Podsljemenska zona također zna biti dosta skupa i tamo u velikoj većini prevladavaju kuće ili manji stambeni objekti sa par stanova no to su onda obično objekti novije izgradnje, te time vjerojatno izvan ovog budžeta.

Taman sam htio napisati. Dal ona gleda npr. Šalata, Ribnjak, Kaptol, Maksimir itd.? Tu za mali stan cijene idu i preko 3000€ za kvadrat.

Tako je. Što se tiče pada cijena koja je ranije spomenuta, to je nažalost nerealno očekivati ukoliko banke znatno ne postrože kriterije. Financijski standard u Hrvatskoj je porastao, a porasli su i troškovi zemljišta, zgrade se grade po višim i skupljim standardima (ovdje ne želim ulaziti u analize oko starogradnje i fušarenja kod novogradnje jer je zdrav razum da je nova zgrada rađena po standardima kvalitetnija od bilo koje stare, pa se orijentiram isključivo na takve), cijena rada je viša, banke su velikodušnije oko davanja kredita, građani su neke stvari naučili od prošle krize i imaju puno veći ukupnu ušteđevinu nego ranije, naučili su da nekretnine vrijede i da ih je puno isplativije iznajmljivati nego ih prodati za jednokratni novac koji će čuvanjem u banci puno više gubiti na inflaciji nego na zaradi od kamate.......a uvijek će biti ljudi, pogotovo studenata i školaraca, te mladih obitelji u Zagrebu koji će trebati stan za najam dok en stanu na noge. Dok god postoji protočnost bankovnih kredita i mogućnost zaduženja građani će ići u kupovinu i cijene će se održavati. Bankama je također jasno da i one same kao suinvestitori u brojnim projektima ne mogu onemogućavati kredite kupcima jer bi to bio pucanj u vlastitu nogu s obzirom da bi se te iste kupce udaljilo od kupnje nekretnine koju je sama banka sufinancirala prilikom izgradnje.

U krivo vrijeme trazis. Ja trazim 2 godine malo veci stan zbog bebe i to je nemoguca misija ako nemas 100 000E casha i ostatak na kredit. Ako ti nije hitno pricekaj 2021. Podizanje kredita je i ovak postrozeno, ako jos postroze ne znam ko ce kupovat po ovim cijenama. Mislim da je vecina pokupovala, (koju su vani zaradili i na turizmu), i morat ce cijene dolje.
Naravno da prodajem stan razmisljo bi drugacije :)

Poslano sa mog SM-G970F koristeći Tapatalk

https://www.njuskalo.hr/nekretnine/s...oglas-29942600

Ovaj bi se možda mogao dobiti za 100,000... da netko sad dođe i iskešira 100k možda bi ga prodali, jer pitanje dal netko kupuje stanove sada u doba korone... dal bi ga dali za 90, ne znam, ali se isplati pitati.

Živio sam u Radauševoj i IV. Maksimirskom naselju i Bulvanovoj i Šeferovoj, poznam Ravnice, ne znam niš drugo od traženih kvartova.

Ravnice su jako dobar kvart, lijep, svi sadržaji su u kvartu, a u Radauševoj nismo imali nikakvih problema, ni sa bukom ni sa žoharima (iako ima zgrada u Augustinčičevoj koja ima problema sa žoharima).

A lijepo mi je mama govorila da se bogato udam :D

Gle, nažalost Zagreb je do prije 4 godine bio zaista meka zakupiti a i iznajmiti stan.

Sad su cijele otišle u nebo. I više zaista nije bita lokacija, svaki cm se dobro naplaćuje.

Sad smo pogotovo svi oprezni nakon tog potresa, i najmanje mi sad treba neka derutna zgrada.

Trenutno gdje ja zivim je zgrada iz 57 e. Nakon potresa, dobilo je stubište i unutarnji stanovi. Moj stan na 5 katu i vanjski jedva par pukotina.

Teško je kupovati kad s ene razumiješ i kad nemaš koga zamoliti za pomoć.


Netko mi je još rekao za PRIMA nekretnine

Kupuju se stanovi isto kao i prije korone, mozda se malo smanjio intenzitet. Vec par mjeseci intenzivno pratim oglase, i sve što je dobro odlazi u roku 2-3 dana.

Cijene su pale u nekim specifičnim situacijama, novogradnja i bolje stvari -> ni lipe.

Zar nije da prodavatelj plaća proviziju agenciji? On ju je unajmio. Bar je u mom slucaju tako bilo.




Potpisujem.

Ja sam ciljano tezio bas tim godistima.

Imam 2 nekretnine, jedna je iz 70, a druga iz 80ih. Ova iz 80 je nesto nevjerovatno koliko je to dobro napravljeno. Sendvic gradnja , vrhunska izolacija za danasnje pojmove.
Mislim da nema tog zeljotresa koji ce ovo cudoviste načeti.

Starci mi žive na korzu u Brodu, ko zna ... Palaca Bencevic. Zgrada je iz 1800 i neke. U dvoriste je za vrijeme rata roknula krmaca.
Ove kojekakve okolne obiteljske kucice za crvenkapice sasule su se ko domine sve redom. A zgrada, da bi mrdnula. Stoji dan danas i vjerojatno ce nadzivjeti 3 naredna narastaja. Vanjski zidovi od 1m pune cigle, a grede krovista 40x40.
Od materijala nase zgrade u danasnje doba bi napravili cijelo naselje :)




Tako smo mi radili. Nije da se ne može doskociti tim "starim prdonjama" sto su ih kolege gore spominjale, a što koće zajednicka ulaganja iz pričuve.
Ako se vise od pola stanara slozi, mi smo zamisljeni projekat provodili, a njih ko yebe ... Hoce-nece . Tako smo mi odvojili vodu, stavili portafone, alu stolariju na ulazima, plasticnu stolariju na stubisne prozore, odvojili sve zajednicke režije, a njih 5 "pametnih" sto nije htjelo sad placu.
Kad nesto planiramo, dogovorimo vecu pricuvu da prije skupimo lovu i samo peglaj.

OT: Kada sam vršio obnovu na zgradi iz '63, uzeli smo 130k € kredita. Stanari su plaćali pričuvu 12kn/m2 dok nije došla refundacija od Fonda. U zgradi je 90% penzionera u stanovima od 60m2 što znači da im je pričuva bila po 100€ mjesečno. Nitko nije rekao ni 'A' za tako visoku pričuvu.
Sada im je pričuva nekih 8,5kn/m2. Svi plaćaju redovito jer su shvatili što su dobili zauzvrat. Jedna žena mi je rekla da zimi u stanu ima konstantnih 19C i da sa par drva u peći dođe do 22C.

U drugoj zgradi vani prži 38C, stan okrenut na more pa je više od pola dana na suncu. U stanu 28C.

Takvih primjera imam hrpu. Ljudi su počeli prodavati peći na drva/naftu/pelete jer su ustanovili da im je klima dovoljna za grijanje/hlađenje tokom cijele godine.

Savjet zagrebčanima: ukoliko želite energ. obnovu zgrade ili da vam zgrada bude funkcionalna, bježite od GSKG k'o vrag od tamjana.